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2020年8月地产市场月报

2020-09-20 15:22:07    慈房网     房产资讯     来源:钜派投资集团 企鹅号

政策动向

8月合计全国有32次相关房地产政策调控。

中央强化房地产市场管控,地方调控“松少紧多”

市场动态

土地供求:整体供求环比均降,均价及溢价率同比走高,出让金环比缩水逾两成

城市土地:各线城市供求量环比下行,溢价水平较去年同期走高

住宅市场:楼市整体运行较为平稳,环比升幅一线高于三线

住宅库存:库存总量小幅下滑,杭州降幅显著

房企动态

合约销售:8月房企单月业绩同比增长30.7%

企业拿地:调控持续升级,土地市场短期降温

企业融资:7月房企新增融资额环比下降13.3%

营销策略:营销势头再起,富力广汽跨界营销有亮点

战略动态:分拆物管上市潮继续,融创禹洲华润三家IPO

01

政策动向

8月全国房地产政策调控32次

中央强化房地产市场管控

核心观点

8月份,房地产政策环境持续收紧中央层面,8月20日,住房和城乡建设部、人民银行召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并形成了重点房企资金监测和融资管理规则,此前关于房企融资的“345新规”在业内早已广泛流传;8月26日,住建部召开部分城市房地产工作商会,约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州六个城市,重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,要求落实“问题导向、快速处置”调控新原则。

地方层面,8月份地方调控“松少紧多”,以南京、咸阳、无锡、深汕合作区等地为典型,对“限购限售限贷限价”政策进行补充调整,市场反响较大。此外,多地相继开展房地产市场专项整治工作。

总体而言,虽然货币政策继续保持流动性合理充裕,但从监管部门一系列的政策导向来看,房地产市场金融监管已呈收紧态势。金融监管强化下,个人端房贷利率、贷款额度等方面亦将受到影响。8月,LPR1年期报价3.85%,5年期以上报价4.65%,已连续4个月未做调整,短期政府暂时并未有“强刺激”的考虑,稳定市场预期。

02

土地供求

整体供求环比均降,均价及溢价率同比走高

出让金环比缩水逾两成

数据来源:CREIS中指数据

核心观点

供应情况:全国300个城市共推出土地2459宗,环比下滑12%,同比下滑7%;推出土地面积10152万平方米,环比下滑19%,同比下滑3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)780宗,环比减少19%,同比减少7%;推出土地面积4222万平方米,环比减少11%,同比增加8%。

成交情况:全国300个城市共成交土地1945宗,环比减少30%,同比减少7%;成交土地面积8566万平方米,环比减少25%,同比增加5%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)620宗,环比减少28%,同比减少7%;成交面积3426万平方米,环比减少23%,同比增加13%。

出让金:全国300个城市土地出让金总额为4311亿元,环比减少23%,同比增加21%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3699亿元,环比减少25%,同比增加26%。

楼面均价:全国300个城市成交楼面均价为2703元/平方米,环比增加0.4%,同比增加18%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4838元/平方米,环比减少2%,同比增加15%

溢价率:全国300个城市土地平均溢价率为15%,较上月减少0.01个百分点,较去年同期增加5个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为18%,较上月增加1个百分点,较去年同期上涨7个百分点。

03

城市土地

各线城市供求量环比下行

溢价水平较去年同期走高

数据来源:CREIS中指数据

核心观点

一线城市:整体供求较去年同期走高,供应量环比降近四成,楼面均价降逾一成。

二线城市:整体供求环比降逾一成,出让金环比缩水逾两成,供求各指标同比均增。

三四线城市:供应量同环比走低,成交方面同环比量价齐跌,溢价率同比上行。

04

住宅市场

楼市整体运行较为平稳

环比升幅一线高于三线

数据来源:CREIS中指数据

核心观点

环比来看:13个城市均有不同程度下降,福州降幅较明显,武汉次之,此外宁波和扬州降幅较小,均未超过1%;环比上升的城市中,西安升幅较高,近5成,北京以超4成升幅紧随其后。同比来看,15个城市上升,北京和苏州升幅较为明显

分城市来看:一线城市成交面积上升20.03%,其中北京升幅较大,为41.32%;一线城市同比上升45.89%,北京升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降10.62%,同比上升8.96%。三线代表城市成交面积较上月上升10.40%,同比上升27.12%。

05

住宅库存

库存总量小幅下滑

杭州降幅显著

数据来源:CREIS中指数据

核心观点

截至2020年8月末,主要城市库存总量环比下降1.0%。重点城市中,杭州降幅较大,为9.33%;北京和成都降幅居其次,分别为5.18%和4.23%;另外福州降幅较小,仅为0.13%。检测城市中,深圳环比升幅较大,为21.31%。

06

合约销售

8月房企单月业绩同比增长30.7%

注:除部分备注的企业外,数据口径均为全口径;去年同期数据来源为企业公告,若无公告数据,则来源为排行榜;绿城中国、建业地产数据口径不含代建

核心观点

2020年8月,TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元,单月业绩同比自4月转正后也逐月回升,本月进一步提升至30.7%。受疫情影响,今年房企整体销售节奏后移,下半年供货普遍加快,8月业绩较7月环比增长4%。从累计操盘销售来看,百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。整体而言,8月房企销售稳健回升。

从企业表现来看,在40家典型上市房企中,35家企业单月业绩同比增长,32家企业累计业绩同比增长。整体来看,40家典型上市房企单月业绩同比变动的中位数为增长32.1%,规模房企业绩表现优于行业整体。

从房企供货安排来看,下半年房企供货节奏普遍加快,供货量走高。同时,百强房企的集中供货将加剧市场竞争,各房企也应做好应对措施,保证去化率的实现。

07

企业拿地

调控持续升级

土地市场短期降温

核心观点

本月31家监测房企土地投资进一步降温,新增拿地建面、总价环比再度下降,均价与上月相比基本持平。本月31家典型房企中仅有24家有土地入账,新增土储总建面为3456万平,环比下降6%;新增土地成交总价为1676亿元,环比下降4%;平均成交楼板价4851元/平方米,与上月相比基本持平。从成交结构来看,房企投资结构稳定,重点关注热点二线及强三线城市。

热点城市持续调控,“三道红线”逐步落地,土地市场短期有望降温。目前监管层面的力度在持续增加,8月广州南沙和南京地区新出台“地价触顶后摇号”政策,有意控制土地市场良性运行,融资层面“三道红线”新规意在加强对房企资金的监管。从本月典型房企拿地可以发现多家企业单月新增土储有明显下降,甚至并未在公开市场斩获土地。短期来看,为适应监管新政,部分房企需收紧投资,加速销售回款,土地市场短期有望降温。

本月房企投资结构维持稳定,视角仍倾向于热点一二线以及强三线优质土地,尤其是中西部热点二线城市备受房企追捧。整体来看,本月土地成交结构中二线城市土地建面占比达到55.4%,连续三个月占比超过5成,三四线城市方面房企投资较为分散。

08

企业融资

8月房企新增融资额环比下降24.6%

核心观点

融资总量:本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元,环比下降24.6%,同比上升38.1%。其中,境内债权融资760.06亿元,环比上升5.5%,同比上升68.2%;境外债权融资205.98亿元,环比下降60.1%,同比下降27.2%。

融资成本:截至2020年8月房企新增债券类1融资成本6.20%,较2019年全年下降0.87个百分点,其中境外债券融资成本达8.06%,较2019年全年增长0.02个百分点;境内债券融资成本4.25%,较2019年全年下降1.07个百分点。单月来看,8月单月融资成本5.17%,环比下降1.01个百分点。

企业表现:本月融资总量最高的企业为阳光城,融资总量109.00亿元。整体来看,本月单个房企的融资量都不是很高。从企业梯队来看,2020年前8月TOP10房企融资平均额233.7亿元最大,同比下降12.16%。

09

营销策略

营销势头再起

富力广汽跨界营销有亮点

核心观点

8月房企营销势头再起,营销节奏较7月有明显的提升。本月集团统筹营销活动增多。从折扣来看,本月折扣力度多数仍在9折以上,但8折左右的项目增多。

营销活动方面,碧桂园、万科、融创及华润置地等房企在区域层面推出造节营销活动。值得一提的是,富力与广汽集团跨界创新营销,打出购房、购车位、购车三重优惠活动,以8.17折统一折扣提升影响力。

9月为传统“金九银十”购房黄金月,经过8月营销活动前期铺垫,以及当前对房企资金监管趋严,为保证资金的快速回笼,未来房企的营销活动或将继续发力,营销范围将进一步扩大。

10

战略动态

分拆物管上市潮继续

融创禹洲华润三家IPO

核心观点

本月房企多元化业务主要集中在物业和产业地产板块。物业方面,融创、华润和禹洲三家房企涉及物业IPO,融创中国旗下的“融创服务”和华润置地旗下的“华润万象生活”陆续向港交所递交了招股说明书,禹洲则公告表示正考虑分拆物业上市;产业地产方面,绿地与中车交通、苏州市政府合作,将打造长三角一体化示范区首个超大规模的现代产业园项目,也是国内领先的人工智能产业制造基地。万科与江门市的合作则涉及城市更新、TOD建设等方面,除此之外还收购了利津华育养猪有限公司,是继3月成立食品事业部布局生猪养殖、5月向社会招募生猪行业优秀人才后,在实践养猪事业上做出的进一步动作。


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