您的位置:慈房网 > 资讯频道 > 资讯详情

房地产是道多元多次不定式方程组,解不透你就搞不明白房价涨跌

2020-09-20 15:28:07    慈房网     房产资讯     来源:侯眼金睛话财经

这篇文章不是要预测哪个城市的房价会涨还是会跌,主要是理一理房地产与数学的关系,因为没有必要预测,早写过很多遍了,总体形势是既定的,只不过各个地方因为各种原因还处于不同的阶段而已。

上过学的人都经历过数学课的折磨,而数学的重要性在于它是对一个人逻辑思维能力的逐渐搭建过程,只有学好数学,才能给后续物理化学等理科打好坚实基础。

学习数学都是先从小学的加减乘除开始学,熟背九九乘法表,再学一元一次方程,然后二元一次方程,逐步深进。再往后有一元二次方程、二元二次方程、三元一次方程组,乃至多元多次不定式方程组。影响结果变化的因素越来越多,解题需要按照逻辑逐一解开。

其实影响房地产未来走向的因素是一模一样的,包括政治性的、政策性的、商业性的、民生性的几个大类,按照重要性依次排列,然后要再一个个往下细分,其中若干因素之间本身还是有极强的关联性的,要对其间关系单独列式,所以才是方程组,而非只有一个方程式。

简单类比一下,XYZ可以代表各政治性因素,ABC可以代表各政策性因素,αβδ可以代表各商业性因素,甲乙丙可以代表各民生性因素。

政治性因素的影响

政治性因素包括国内与国外,以及国与国之间关系,也就是外交方面。因为假如大国外交走到了直接战争的边缘,最懂得趋利避害的资本会第一个逃跑。反过来说,如果资本并没有争先恐后逃跑,或者说走的多,来的更多,那么就无需太过担心。当然,正常情况下,资本也都是有走的有来的,所以要根据资本出入的总量情况来判断。

而国外的其他因素都要归在政治性因素中,例如黑命贵、疫情失控、无限量化宽松、选举大秀、制造业景气指数、失业率等。这些因素当中有些会导致资本外流,有些会吸引资本回流,对冲之后再总体看是正还是负,需要逐个慎重分析其中的逻辑,以客观数据为依据,而不是偏听偏信资本控制下的媒体报道。

政策性因素的影响

政策性因素就更复杂一些,包括政府属性的中央政策和地方政策——以财政导向为主,以及以指导和调控为主的央行金融政策。各商业银行主体各自制定的行内政策也可以归到这里面,但影响就小得太多,基本上都要服从于央行金融政策,否则很容易出事,例如已经被接管的那几家和正在被查处的一些。

中央制定政策考虑的是总体全局,但落到地方头上时,就很有可能对其本地利益造成实质性的损害,故而阳奉阴违者屡见不鲜,严抓严管到了下面变成放任自流丝毫不稀奇。因此中央与地方之间也是存在博弈的,每当这时候就会出现重大的政策变化,国地税的分久必合、分房制度改为房地产市场化、土地财政收入占比变化就是最鲜活的三个例子,但其实是同一个原因。此外,房地产税的征收条件也越来越成熟了。

而由于我国金融化程度越来越高,当中央政策短期无法对地方政策形成有效制约时,央行政策就能够发挥更大的效用,所以事实上从2017年开始的这轮房地产限制政策中,真正起到切实作用的正是央行越收越紧的房地产金融政策。

商业性因素的影响

商业性因素应该包括房地产行业本身以及相关的上下游产业链动向。上游涵盖煤炭、钢铁等大宗商品贸易,土石方采购运输、基础设施铺设、建筑设计、施工等产业,甚至包括给房地产提供了大量子弹的民间借贷、P2P、私募基金等游走于灰色地带的行业。下游则涉及到地产销售、装饰、家俱等多个行业。

但商业性因素并不是影响房地产发展的决定性因素,而是从属于政策性因素(尤其是央行金融政策)的,所以判断房地产发展的未来,看的是相关产业链的动向。

如果大宗商品价格一直低位徘徊,说明实际需求严重不足;如果民间借贷、P2P等纷纷爆雷,证明所投资的项目无法按时回款,债务得不到转移,资金链断裂;如果开发商纷纷打起价格战,说明市场状况极差,要抢在变得更差之前加大销售力度,尽力获得更快速的资金回笼;如果下游各个行业日子都过得越来越艰难,更没必要做解释了。个例不说明任何问题。

民生性因素的影响

民生性因素的内容比较广,上至买房者对学区房的狂热追捧,下至疫情影响下租房者对租房的彷徨无力。

租房者没有受过房东或中介气的可能不多,但只是受气还算是幸运的,不幸的是那些近几年在长租公寓上吃了大亏的租客,租金变贷款、突然被赶离已经是长租公寓运营者的常规操作,没有别的原因,就是运营者自身不好过了,烧钱不断却拿不到后续投资,所以要转嫁损失,转嫁不出去的只有关门跑路。拿不到后续投资是因为投资人自己也同样面临着资金压力,各项投资哑火,募资困难,甚至自身难保,都与大环境相关。

这一届学区房的接盘者(特指2017年以后)是最惨的,站在了高位上,以后再想高价出手已经无望。一个是多校划片正在取代单一学区指定,这是为了教育公平,也为了刹住炒作学区房的歪风。再一个二手房交易越来越难从银行获得高额贷款,天价学区房有能力接盘的越来越少。

通常追捧学区房的不是顶尖富豪——那些人有更多的选择,而是以往收入较高的中产和小有财富的老板,但这两年的经济形势已经给这些人带来了极大的压力。年入百万也有可能一朝裁员,大部分行业的生意都越来越难做,入不敷出是许多老板面临的困境。毕竟真正只靠利润正向循环做大的企业少之又少,绝大部分老板的资产是靠债务撑起来的,而很多人都没想明白资产会缩水,可债务不会缩水,个人财富跟经济趋势的相关性很紧密。

在这样的情况下,学区房会成为最先破裂的泡沫,毕竟愿意拿全款买学区房的人不是没有,只是你得祈祷你能遇到。

再说教育公平这件事,不少人都觉得阶层已经越来越固化,穷人家孩子通过受教育一朝越龙门的希望越来越渺茫,一边感叹教育不公一边争先恐后成为阶层固化的推动者,希望自家孩子的阶层不要跌落。孰不知阶层固化越厉害,恶性回馈会越严重,了解下明末历史就知道了。

所以为避免最恶劣的状况发生,教育公平是必然在中央考虑范围内的,决不能像美国那样由于阶层固化导致大面积反智现象而滑入深渊,事关重大,这件事不会以任何个人的意志或利益为转移。

各要素间的关联性

就如同前面所说,以重要性而论,政治性因素>政策性因素>商业性因素>民生性因素,这就意味着政治性因素会传导至政策层面,而政策性因素又会继续往下传导。

举个简单的例子。

当出口不好的时候,内生性消费就成了更重要的经济导向,但如果不对房价采取限禁措施,多数人都会以过去二十多年的惯例来看待房价,越炒越高,所有人无心消费,只会把有限的资金投入到无限的炒房当中。没有消费,生产企业就无法获得足够的利润,经济难以恢复正常运转,迟早沦为美国底特律那样的铁锈经济。

因此,央行的金融政策引导就十分重要,决定了银行贷款资金的流向,并辅以严厉的监管手段。限制了二手房贷款支持,也就遏制了学区房的恶性炒作,从而带来教育的相对公平,维护社会稳定。

结语

房地产本身是一个相当复杂的经济元素,相关的行业产业也多,要不然也不会成为影响经济的支柱之一,所以房地产二十多年来的发展并不只是与国内政策相关,与国内外各种形势也有很大的关系。

如今,所有的内外部条件都在发生巨大的变化,那些仍然拿着过去的经验说事的家伙——哪怕是某些所谓的经济学家,跟只学过一元一次方程的小学生一样,拿把小刀在船帮上一划,眼一闭说不着急,我的剑就是从这里掉下去的。

你信吗?


意向报名
姓名: 手机号: *必填 来自:

欢迎关注更多

慈房网业主微信群
找邻居,聊家装,拉家常
微信公众号
微信公众号
慈房网微信端,一键授权登录
微信小程序
微信小程序
微信淘房源,极速跨屏浏览!
发表评论
温馨提示:请文明上网理性发言→_→

全部评论

/文明上网理性发言

回复(0)

最新楼盘

| 更多楼盘
  • 溢高·索溪美景

    溢高·索溪美景

    待定

  • 澧水嘉园•景城

    澧水嘉园•景城

    待定

  • 旭峰·临江府

    旭峰·临江府

    待定

  • 72奇楼文旅小镇

    72奇楼文旅小镇

    待定

约房小蜜看房
姓名:
手机:



免费看房电话:18674413983

热门推荐楼盘
发布
消息
客服
  • 慈房网 官方客服热线

    18674413983

    工作时间8:30-18:00

    购房咨询师 换一换
    精准挑盘 省时省心 全程免费
    尹顺-澧水嘉园
    尹顺-澧水嘉园
    购房咨询师
    咨询
    朱超超-城市广场·
    朱超超-城市广场·
    诚信乃做人之本
    咨询
    孙培龙-泰和园
    孙培龙-泰和园
    购房咨询师
    咨询
小程序
  • 微信扫一扫

    使用小程序

合作
  • 微信客服号:tengxin918

    添加我为好友

顶部