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想买房?又怕水深掉坑?资深房产从业者的满屏干货教你如何避坑

2020-05-07 12:06:45    慈房网     房产资讯    浏览:2758          来源:苏澜一

【图文原创】苏澜一

想买房?又怕水深掉坑?资深房产从业者的满屏干货教你如何避坑


都说买房水很深,一不小心就入坑。这个绝对是真的。

澜一从事房地产行业,目前在一家上市公司担任产品经理。今天就借机会给没有买房经验的朋友们分享一些小小的心得,希望大家能尽量避免踩坑吧。

想买房?又怕水深掉坑?资深房产从业者的满屏干货教你如何避坑


产权性质:

所有的房子呢,都有产权性质,例如商品房,军产房,小产权房,保障性住房等。现在基本上大家在市面上能买卖的都是商品房,其他性质的房产政府一般情况下是不允许买卖的。

物业类型:

就拿商品房来说,物业类型一般可以分为住宅、公寓、商铺、写字楼、厂房等。有什么区别呢?

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住宅的产权一般是70年,公寓、写字楼等商业用房的产权一般是40-50年,也有些特别的。物业类型是以国家批这块地的类型为准,比如这块地国家批的是商业用地,如果开发商拿来建成了住宅,也依然是按商业的来算。而且前面说的,产权年限也会吃亏一些。所以一般公寓类型的房产,价格上可能也会的低一些。

商业类型的房产,水电费是按商业的收,会比住宅贵很多。

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❀❀提醒 01 买房一定要问清楚这块地到底国家批的是商业用地还是住宅用地,不要只听信开发商的一面之词,这个相当重要。❀❀

【一手房,即新房 - 行业内称为二级市场】

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房产现状:

新房分为期房、准现房、现房。

期房:即楼盘还没开始建,或者刚刚开始建的楼盘。此时无法取得预售许可证,即政府不允许出售的楼盘。

准现房:即楼盘已经建了一大部分,此时该批次的楼盘可向国土局申请预售许可证,拿到预售许可证,就可以对外销售了。

现房:即楼盘已经建设完成,即达到交房标准,可对外销售的楼盘。

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没有预售许可证的楼盘,政府是不允许对外宣传时,显示价格的。只能显示为待售,且价格需显示“待定”。

❀❀提醒 02 买新房前要确认楼盘是否取得了预售许可证。❀❀

一般你买了新房后,具体怎么签合同办按揭的我这里就具体介绍了,不同的开发商和银行都有各自的要求。在办理不动产证的时候,需要缴纳契税,大概是房产总价的1%,这笔钱是交给国土局的。

新房的业主其实比较简单。二手房才是难点。

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【二手房 - 行业内称为三级市场】

二手房的买卖,就是老业主把房子卖给新业主的过程。需要注意什么呢?二手房交易,是需要给国家缴纳各种税的,比如,主要的个人所得税,土地增值税,增值税,增值税附加,契税,印花税等等。

那么这些税都是由谁来缴纳呢?我这里给大家介绍深圳的情况。其实理论上买方只要缴纳契税,其他的税均由卖方出的,还有我们等下会讲到的赎楼费和过户费。但是,都说是理论上了,如果你不了解行情,一定会上当。

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❀❀提醒03 确认业主要的是否是“实收价”?❀❀

跟业主谈的时候,如果业主说要“实收价”,你千万不要愣头愣脑就答应了,“实收价”表明房产交易的过程中涉及的所有的税,都由买家承担,包括本该征收业主的个人所得税,都要算在你头上。

其实除了必须买家缴纳的契税,过户费外,其他产生的费用,理论上都是卖家出的,这个是可以跟卖家协商的。但是!!!

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深圳市的二手房交易市场,这些费用默认都是由买方出的,所以你得看看能不能碰上好说话的业主,这笔费用让他出。

❀❀提醒04 房子看好后,千万不要因为喜欢就立刻剁手!一定要先了解房屋是否是满五唯一?是否是满二唯一?是否满二?❀❀

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满五唯一

指的是房屋房产证已经下来了满五年,且该房屋是业主家庭的唯一住房。这类的房子一般比较好卖,因为这类房子,理论上只需要缴纳契税和过户费,不会产生上面所说的xx税。

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满二唯一

指的是房屋房产证已经下来满两年,且该房屋是业主家庭的唯一住房,这类房屋一般免征增值税。

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满二

指的是房屋房产证已经满两年,但是不是业主家庭的唯一住房。这类房屋还是涉及到个人所得税等等。

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不满二

指房屋房产证不满两年的房子。以深圳为例,前不久出台的政策,这种类型的房子是不允许买卖的。所以大家千万注意,不要掉坑了。

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❀❀提醒05 房屋是否有欠款?❀❀

是否有欠款是什么意思呢?就是说,房屋是否已经没有任何抵押,业主是否还在银行还按揭?如果还有按揭的话,以深圳为例,此时需要担保公司帮业主把房屋从银行赎出来,再进行买卖。这里就会产生一笔上面讲到的赎楼费。

理论上这笔费用应该是由业主承担的,但是,都说理论上啦。具体谁出,双方交涉去吧。

想买房?又怕水深掉坑?资深房产从业者的满屏干货教你如何避坑


讲到这里就差不多了,剩下的就是过户费了,这个应该很好理解,不用赘述了。

以上就是我分享的真实的干货。希望能帮助大家避免掉坑。房地产行业也算是博大精深,还有很多一手房交易过程中开发商与代理商,代理商与代理商,代理商与驻场人员之间产生的各种联系,以及一套新房成交后,涉及中间所有相关人员的抽成,在这里就不说那么多了。

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