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看懂这个逻辑,2020年房价你就心里有数了

2020-05-07 12:12:05    慈房网     房产资讯    浏览:1566          来源:买房参谋

为什么房地产企业给人留下很有钱的印象?

在普通购房者眼里,巨幅的户外广告、精致的售楼中心、新奇的营销活动等等,开发商的大手笔让购房者目不暇接。

但简一老师告诉你,一个楼盘的营销费用顶多也就占到销售收入的5%,你看到的这些根本不是成本的大头。

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那么大头是什么?是土地。土地成本在房价中占了绝大数,通常情况下房企只要在楼面价的基础上加5000元/㎡的建安成本就可以盖起一栋楼。

什么概念?如果房企买地的楼面价是10000元/㎡,那么15000元/㎡就是成本价了,至于房企要加多少钱卖,就是他们自己的事了。

今天,简一老师就来盘一盘房企们的拿地逻辑。


最近土地市场发生不少大事,2月份上海搞了个310.5亿元的全国总价地王,4月份厦门诞生了有史以来的第一个百亿地王。

大家就搞不明白,为什么疫情期间,这些房企敢这么拿地,不怕赔本吗?我承认,他们确实有赌的成分,但逻辑依旧是在的。

随着疫情控制趋于稳定,大部分城市本月均恢复了土地出让,3月份土地供应量也明显增多。据CRIC统计数据显示,全国市场经营性土地供应总建筑面积为28103万平方米,环比上涨203%,同比也上升了23%。

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在土地市场,每年的3-5月期间都是土地供应高峰期,供应增多了,里面必然有优质地块。你不拿地,别人就会拿,大家这么一合计,那就一起抢吧!

而且去年库存卖得差不多了,今年就必须在上半年拿地,不然下半年没法开盘。年底拼业绩的时候,你连能卖的东西都没有,你拿啥和人家拼?

尤其是今年大多数房企业绩压力更大,这时候不拿地,今年的业绩怕是彻底黄了。

另外,年初也是房企们刚融到钱的时候,房企们费了老鼻子劲弄到的钱自然是要买地开发,大家都有钱,这地价也就上去了。


但高价拿地不怕市场不好直接砸手里吗?这时我们要说到另一个逻辑,地块价值。地块价值够高,地价高点也不会出现问题。

我们拿厦门这块地来说,它位于厦门市均价最高的思明区,2020年3月最新的二手房均价为5.89万/㎡,实际房价只会高不会低。

而这块地楼盘价5.06万/㎡,从建设成本上来说,房价已经覆盖了地价和建设成本。

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但这块刷新了厦门土地交易单价和总价纪录的地,仅仅会只卖个区域均价吗?反正简一老师是不信的。

另外,厦门思明区已经很长时间未能供应住宅用地,岛内在售新房极少,这块地的稀缺让在场的14家房企举了一个半小时的牌。

我都替他们累得慌,可惜成本控制的原则不允许他们直接跳太高,不然哪用那么久。


如果说,2月份香港置地在上海豪掷310亿是土市回暖的信号,那么这次拍卖直接揭开了大幕:中国土拍市场已然重启,重点城市土市渐入佳境。

3月份,土地供应量较上月翻了两番,杭州、成都、天津等多个城市均有多宗土地将在4月份出让,预计下月成交规模将会大幅回升。

这么来看,是不是就意味着土地市场全面复苏了呢?

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当然不是。数据显示,三月份全国土地市场成交建筑面积为10995万㎡,仅较2月份增加了9%,同比降幅则进一步扩大至27%。

复苏的仅仅是一二线的核心城市,而一线城市由于城市规模限制,土市虽然回暖,但成交量并未明显上升。而三四线城市依旧处于低谷,这才是目前全国土地市场的现状。

也就是说,全国土地市场是分化的。


还有一个现象其实早就发生,但这两年越发明显,那就是联合拿地。

简一老师在以前对联合拿地、合作开发是存疑的,合作项目对于两家房企的沟通协调能力提出很大挑战,并且在收益分配方面还需要各种监督,保证双方的收益,总归是不稳定因素很多。

但这几年,联合拿地变得非常普遍,尤其是在北上广深的一级土地市场,往往都是联合体都在拿地。

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这个现象,简一老师总结了三点因素:降低拿地成本、分担市场风险、优势资源互补。

降低拿地成本显然易见,大家分摊拿地资金,资金压力立刻就降下来了。当然成本降下来的时候收益也降下来了,但房企为什么会把收益拱手让人呢?吃独食不香吗?

这就谈到第二点,分担市场风险。现在核心城市土地的特点是价格不低、房价有顶,所以利润空间收窄。再加上不时的政策风险,互相抬价的房企们有可能拿地就亏损,所以组成联合体,风险大家分担,亏损也不会过于难看。


最后一个优势资源互补其实也是政府倒逼的,大家都知道住宅好卖,商业难卖,政府不傻,当然也知道。所以这几年政府喜欢搞综合用地,把来钱快的住宅用地和难卖的商业用地捆绑销售,你说你买不买?

买了,商业用地怎么办?卖不掉就砸手里,而且这类用地通常带有严苛的建设要求,限期内盖不完政府要么罚钱,要么没收。不买?那你今年业绩怎么办?城市公司的总经理上吊的心都有了。

但是呢,市场上总有些在商业地产上有一手的房企,他们自身的商业品牌已经做起来了,自带流量,比如我们熟悉的万达、龙湖,这时候合作拿地就有搞头了。

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就在24号,龙湖和金地在东莞联合拿了块地,这是东莞截至目前出让面积最大的TOD地块,有住宅有商业还有TOD,TOD简单理解就是地铁站在哪,我就在哪盖楼,而且要盖那种商业、住宅、写字楼都有的综合体。

金地在东莞深耕了20年,龙湖18年第一次进入东莞,但龙湖打造的TOD项目超过20个,这就是两家房企合作拿地的基础。


所以,房企拿地并不是暴发户撒币,吃瓜群众们看着热闹,其实他们精明着呢。

有些房企拿地的时候声势就弄得很大,不是他们不会保密,而是人家已经开始营销了。刚拿到的优质地块,购房者一看:"哇!这块地位置好啊,我要等它开了售楼盘去看看!"

你看,这不就锁定部分客户了吗?所以说,拿地的时候,战争就已经开始了,房价也早已有了定论。你再看不明白,简一老师也没辙了。


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